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《物权法》为物业市场管理带来的思考

发布日期:2013年7月26日 已被浏览 1288次

随着物业市场化进程的不断推进, 在广大居民居住生活质量不断提高的同时,居民对物业保安工作的要求也在不断的提高。物业管理的目标是为本社区的业主和使用人提供并保持安全、整洁、舒适的居住环境,高效、优质的物业保安服务是保障社区内良好公共秩序的重要保障。因此,加强居住物业区域内的保安管理,对于推动房地产可持续发展、促进社会治安的稳定,推进社会主义精神文明建设具有重要意义,也是新形势下完善群防群治工作和推进治安防范社会化、专业化进程的客观需要。

前两年曾经有物管工作人员以“查水费”为由把小区业主家门锁撬了。愤怒的业主拨打110报警, 在当地派出所调解下,物管方向的一个保安赔偿业主187元门锁钱,同时在小区内书面道歉。

在撬锁事件中,保安无论是出于任何目的撬锁,都不能掩盖其行为的违法性。我国宪法对于公民的住宅权进行了明确规定,任何人不得以任何理由擅闯居民住宅。在这种保安违法的情况下,一旦业主起诉,则保安和物业公司都必然败诉。所以我们的保安队伍必须有起码的法律意识,知道什么事情应该做,什么可以做,什么是不能做的。那么,一旦有了法律意识,就不会任由物业公司摆布,也会懂得怎样保护自身的合法权益了。而曾经出现过,有人因业主被杀而起诉追究保安刑事责任的,则让人感觉业主有些无理取闹的意味了。因为刑事案件不是可以预计的,虽然保安负责本社区的公共秩序,但无论是从专业素质,还是装备,抑或是从岗位职责来讲,保安都没有能力或者没有义务对本社区突发的刑事案件承担责任。

保安和业主的冲突,多数都是由于上述观念错位造成的,同时也跟双方的个人素质有关系,此外还跟社会上普遍弥漫的互不信任有关系。近年来房地产业大发展,但是相关立法总是落后于楼靠开发的进程,有很多物业公司是由开发商指定的,而非业主委员会的选择,开发商遗留的问题经常造成物业和业主的矛盾,而保安总是不问是非地站在物业一边与业土对抗。随着2007年3月16日《物权法》的出台,随着房地产业的逐步规范,这种 “历史恩怨”正在逐步减少。

改善物管与业主关系

说到底,保安与业主之间的冲突问题属于物业管理问题。而物权法的制定和出台将是解决冲突的主要途径之一。2007年3月16日,《中华人民共和国物权法》颁布,该法将于2007年10月1日正式实施。这是我国第一部关于界定物权和保护拥有不同物权者利益的法律。它包含物业管理者的权利、义务、服务的范围、质量和收费标准,还包含业主和业主委员会的产生、组成和法律地位等等。物权法的出台,不仅维护我们自身的利益,而且也促进物业管理尽快完善。

2007年10月1日起施行的物权法规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

短短十几年间,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

对此,物权法对成立业主大会依法共同维权做出规定。物权法明确,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

根据物权法的规定,下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物权法同时明确,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。但是,当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时,物权法亦明确规定:“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

这些规定,无论是对于督促物业公司规范,还是对于纠纷的解决,都将起到绝对的指导意义。尤其是有关物业公司的产生以及物业公司对重要事件决定的有关规定,都必将促进我们的物业公司能够正确定位,而物业公司将自己能够定位为业主的“服务者” 和违反规则业主的“监督者”,树立正确的管理和监督的观念,将必然促进物业公司对所属保安规范管理,从而从源头上避免纠纷发生。

加强保安培训,规范物业管理

保安与业主本应是良性的服务与被服务关系,但是现实生活中保安与业主频频发生纠纷,其原因在于:1、 物业管理公司自身定位不清,认为自己是对小区进行管理而不是服务,因此物业管理公司与业主之间就会产生矛盾,而保安又是物业公司直接聘请和管理的,当矛盾升级时自然会引发保安与业主的纠纷与冲突;2、有的保安未经过正规培训,素质不高,服务态度粗暴引发矛盾;3、部分业主在合法权益受到侵害时未能通过合法途径予以解决,粗暴维权引发冲突。

加强保安培训,规范物业管理,是物权法提出的新要求。依照物权法的规定,业主不仅可以选择物业管理公司,还可以解聘物业管理公司。可以说物权法的出台对物管公司和保安行业提出了更高要求,这就要求我们的物管公司要规范自身的管理和对物管公司服务人员(保安、保洁员、其他服务人员)的培训。而现状是:有些小区部分保安往往从人才市场招回后,经过小区物业管理公司简单的培训就直接上岗了,由于没有规范的业务培训和管理,容易因一些小事与业主发生冲突和摩擦。

有关业内人士认为,保安未经培训上岗,是诱发物管与保安冲突的重要原因。部分小区保安本身学历较低、素质不高,缺乏服务意识,是造成冲突的重要原因之一。据了解,日前全市各区的楼盘小区保安随处可见,但经过正规培训上岗的并不多。

不少物业管理公司负责人表示,他们每周部有保安培训,并安排了保安学习交流。但是,据了解,这些物业管理公司自己组织的培训往往局限在队伍操练以及小区形象宣传等方向, 培训的内容并不是十分完善。而在保安培训中心,往往有专业的培训老师并有科学的课程设置,进行比较系统丰富的培训。培训内容除了队列、军体技能外,还有保安业务、职业道德以及职业行为与心理等课程设置,并且有包括治安知识、法律知识和交通知识、消防安全知识等在内的考核。

实现双方关系的良性发展

那么,保安和业主究竟应该是一种什么样的关系?首先,保安受雇于物业,物业受雇于业主,也就是说保安刚妾受雇于业主,保安和业主之间有一种服务和被服务的关系。小区的基本安全要靠保安来保障,小区的进出秩序要靠保安来维持。同时,保安直接听命于物业,物业受业主委员会委托对小区进行通盘管理,当个别业主的行为危害了业主们的整体利益时,比如某个业主在公共面积内私搭乱建,物业将派出保安进行干涉和纠正。对于投诉此事的业主,保安提供的是一种服务。对于“犯规”的业主,保安实施的是一种监督。服务和监督两种关系同时存在,辨证统一。当业主过分强调保安的服务功能,业主明明理亏却不愿意接受监督时,业主的过错很可能造成冲突。当保安滥用监督权力,粗暴干涉业主的合法行为时,当保安对个别业主的监督不力时,保安的越位或者不作为很可能引发对抗。

因此,要化解保安和业主之可的“宿怨”,首先,保安与业主应认识到双方间的地位是平等的。保安与业主的地位是平等的,业主不能自以为付了钱,就看不起保安。不管怎样,业主打人是不应该的。而保安更要消除自卑心理,不要过分敏感、无端猜测,摆好一个良好的心态,可以说对于保安来说极其重要。

其次,双方都应该提高认识,知道各自的权利和义务,那么我们的保安队伍要意识到自身“服务者”和“监督者”的角色,而不能视“服务”为“管理”,而业主也必须遵守小区的各项规则,并配合保安的工作,为自己、为本小区的安全负责。

再次,业主和保安都应该努力营造一种消除隔阂、互相关爱的氛围。保安是物业管理公司履行服务的一个载体和重要环节,其和物业管理公司与业土的关系是一样的,是种服务与被服务的关系。要避免保安与业主之间的冲突,关键是业主与保安要相互尊重,摆正关系,两者地位是平等的。 人都是感情动物,.要彼此敞开胸怀、 真心相待,没有什么过不去的坎儿。 冷漠的局面打开后,更重要的是平日里的互相包容和支持。

总之,物权法实施之后,业主要自觉遵章守纪,接受保安的合理监督,并与物业建立良好的沟通渠道。物业则应对保安加强监管,督促其为业主提供到位的服务。保安要提高自身素质, 以合情合理的方式执行好物业的决定。

这样,在业主和保安之间建立了良性关系,摩擦就能大为减少,各社区也将变得更加和谐。(通讯员:王伟发)

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